यूनिफाइड DCR से प्रापर्टी मार्केट को लगेंगे पंख, नागपुर के लिए भी विशेष प्रावधान

  • 1.25 FSI आवासीय प्लाट्स को

नागपुर: कई महीनों की प्रतीक्षा के बाद आखिरकार राज्य सरकार ने रियल एस्टेट सेक्टर के लिए यूनिफाइड डेवलपमेंट कंट्रोल रूल्स (डीसीआर) अधिसूचित किए हैं. यद्यपि यह नियम मुंबई महानगरीय क्षेत्र को छोड़कर समूचे राज्य के लिए एक समान हैं फिर भी नागपुर सहित कुछ शहरों के लिए विशेष प्रावधान किए गए हैं. नागपुर महानगरपालिका, नागपुर मेट्रोपोलिटन रीजन डेवलपमेंट अथॉरिटी (एनएमआरडीए) और नागपुर मेट्रो रेल कॉरिडोर (एनएमआरसी) तथा मेट्रो ट्रैक के दोनों ओर 500 मीटर तक के लिए विशेष नियम अधिसूचित किए गए हैं.

नागपुर महानगरपालिका क्षेत्र में घनी बस्तियों के बाहर कमर्शियल जोन में फ्लोर टु स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) 2 रहेगा जबकि आवासीय सहव्यावसायिक निर्माण के लिए 2.5 रहेगा. घनी बस्तियों में जहां सड़कों की चौड़ाई 9 मीटर से कम हैं, वहां एफएसआई 1.5 रहेगा तथा इससे ज्यादा चौड़ी सड़क होने पर 2 रहेगा. सघन क्षेत्रों में औद्योगिक एफएसआई 1 तथा गैर घनी बस्तियों में 2.5 रहेगा. आवासीय प्लाट्स के लिए चाहे घनी बस्ती हो या गैर घनी बस्ती, सड़क की चौड़ाई कितनी भी हो, एफएसआई 1.25 रहेगा.

औद्योगिक जोन में जो खुली जमीन नागपुर महानगरपालिका या नागपुर सुधार प्रन्यास ने लीज पर नहीं दी है उसका इस्तेमाल वार्षिक स्टेटमेंट ऑफ रेट्स (एएसआर) में दर्शाए अनुसार डेवलपमेंट लैंड के 15 प्रतिशत दर के बराबर प्रीमियम देकर आवासीय उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है.

लीज प्लाट में कर सकेंगे कारोबार

नागपुर महानगरपालिका या नासुप्र ने जो प्लाट लीज पर दिए हैं वहां भी डेवलप किए गए लैंड के रेट के 20 प्रतिशत दर के बराबर प्रीमियम देकर व्यावसायिक उपभोग किया जा सकता है. यह प्रावधान वहां लागू नहीं होंगे जहां औद्योगिक लेआउट को मंजूरी दी गई है.

एनएमआरडीए एरिया में आउटर रिंग रोड से लगकर 250 मीटर चौड़ा आवासीय बेल्ट प्रस्तावित हैं. उसके लिए प्रीमियम अदा करना होगा. एनएमआरडीए एरिया में कृषि जोन में कुछ शर्तों के आधार पर आवासीय छूट दी जाएगी जैसे कि भूमि की न्यूनतम एरिया 15 हेक्टेयर होनी चाहिए. वर्तमान सड़क के न्यूनतम 12 मीटर सामने तक जमीन रहनी चाहिए. आवासीय जोन को अनुमति प्राप्त एफएसआई दी जाएगी. जमीन का 10 प्रतिशत एरिया और खुली जगह का 10 प्रतिशत एनएमआरडीए को सौंपना होगा तथा सकल भूमि के लिए लैंड रेट के 5 प्रतिशत की दर से प्रीमियम देना होगा.

बजट हाउस को राहत

मेट्रो कॉरिडोर के लिए स्पेशल डीसीआर को एकीकृत (यूनिफाइड) डीसीआर में शामिल किया गया है. कॉरिडोर में प्लाट के लिए अधिकतम 4 एफएसआई की अनुमति होगी, जिसमें बेसिक एफएसआई का समावेश होगा. 9 मीटर से कम चौड़ाई वाली सड़क से लगे हुए 1000 वर्ग मीटर से कम के प्लाट के लिए न्यूनतम एफएसआई 2 है. किफायती गृह निर्माण को बढ़ावा देने के लिए डीसीआर में निर्धारित किया गया है कि न्यूनतम टेनेमेंट की संख्या, ग्रास प्लाट एरिया गुणित आवासीय जगह की अधिकतम प्रस्तावित एफएसआई गुणित 200 टेनेमेंट प्रति हेक्टर होनी चाहिए.

अतिरिक्त एफएसआई सक्षम प्राधिकरण द्वारा नियमन को लागू किए जाने के परिणाम का आकलन करने के बाद स्वीकृत की जाएगी. इसमें इंटीग्रेटेड मोबिलिटी प्लान शामिल होना चाहिए जिसमें परिवहन के विभिन्न मोड्स, पार्किंग मैनेजमेंट ट्रैफिक व मैनेजमेंट तथा पैदल चलने की व्यवस्था है. चाहे घना एरिया हो या खुला एरिया, मेट्रो कॉरिडोर में प्लाट पर डेवलपमेंट के अधिकारों के हस्तांतरण (टीडीआर) की अनुमति नहीं होगी.

एकीकृत यूनीफाइड डीसीआर की विशेषताएं

  • आर्थिक दृष्टि से पिछड़े वर्ग (ईडब्ल्यूएस) तथा अल्प आय वर्ग (एलआईजी) के लिए आवास प्रोत्साहन पर जोर जिसमें पुराने जर्जर व खतरनाक हो चुके मकानों का समावेश है.
  • छोटे प्लाट धारकों की पार्किंग समस्या का ध्यान रखा जाएगा क्योंकि अब तक 100 वर्ग मीटर तक के प्लाट के लिए कोई पार्किंग जरूरी नहीं थी. स्वतंत्र एकल परिवार आवासीय बंगलों के मामले में जिनका प्लाट एरिया 300 वर्ग मीटर तक है, पृथक रूप से पार्किंग स्पेस पर जोर नहीं दिया जाता था. इस वजह से लगातार रोड साइड पार्किंग बढ़ती चली गई जिससे सड़कें संकरी होती चली गईं.
  • पार्किंग की जरूरतें भी सामान्य तौर पर घटती चली गई. साइकिल पार्किंग पूरी तरह हट गई.
  • ‘गृह’ रेटिंग के संबंध में अतिरिक्त एफएसआई देकर ग्रीन बिल्डिंग को प्रोत्साहन.
  •  बिल्डिंग प्लान सैंक्शन के लिए डेवलपमेंट चार्जेस काफी घट गए जो कि अब कुल निर्माण लागत के 5 से 10 प्रतिशत के बराबर हैं.
  • सघन जोन में बेसिक एफएसआई 1.5 से 2 है. महानगरपालिका क्षेत्र में टीडीआर लोडिंग के बाद यह बढ़कर 3 हो सकती है जबकि अन्य क्षेत्रों में यह 2.5 तक जा सकती है.
  • खुले हुए (नॉन कंजेस्टेड) जोन में बेसिक एफएसआई 1.1 है. यह महानगरपालिका क्षेत्र में 3 तक बढ़ सकती है तथा अन्य क्षेत्रों में 2.5 तक बढ़ सकती है.
  • प्रीमियम एफएसआई की दर एएसआर में जमीन के रेट की 35 प्रतिशत होगी.
  • खुले (नॉन कंजेस्टेड) एरिया में टीडीआर समर्पित की गई (सरेंडर्ड) भूमि का दो गुना होगा और सघन क्षेत्र में यह 3 गुना होगा. टीडीआर सर्टिफिकेट 90 दिनों के भीतर जारी करना होगा.
  • यूनिफाइड डीसीआर में स्ट्रीट पार्किंग जरूरतों, विभिन्न भागों में बिल्डिंग का स्पेसीफिकेशन, लाइटिंग, कमरों का वेंटिलेशन आदि का समावेश होगा.