मुंबई: रियल इस्टेट इंडस्ट्री (Real Estate Industry) की संस्था ‘नरेडको’ (NAREDCO) की महाराष्ट्र इकाई की वरिष्ठ उपाध्यक्ष मंजू याज्ञनिक (Manju Yagnik) का कहना है कि विदेशों में रहने वाले भारतीय (NRI) मुंबई-महाराष्ट्र सहित पूरे देश के रियल इस्टेट मार्केट में ग्रोथ संभावनाओं को देख निवेश करना चाहते हैं। इसलिए सरकार को स्टैम्प ड्यूटी (Stamp Duty) या टैक्स (Tax) में कटौती कर प्रोत्साहन देना चाहिए। इससे एनआरआई का स्थायी निवेश आकर्षित कर गिरते रुपए (Rupee) को मजबूती प्रदान करने में मदद मिलेगी। रियल्टी सेक्टर की मौजूदा स्थिति, प्राइस ट्रेंड और आउटलुक के संबंध में नाहर ग्रुप (Nahar Group) की उपाध्यक्ष मंजू याज्ञनिक से वाणिज्य संपादक विष्णु भारद्वाज की विस्तृत चर्चा हुई। इंडस्ट्री में करीब 25 वर्षों से कार्यरत मंजू याज्ञनिक महाराष्ट्र की प्रमुख महिला डेवलपर हैं। जिनके नेतृत्व में नाहर ग्रुप ने हमेशा क्वालिटी कंस्ट्रक्शन और सुविधाओं युक्त घरों के निर्माण पर फोकस करते हुए मुंबई, पुणे, अहमदाबाद, चेन्नई और जालौर में अब तक 10,000 परिवारों के घर का सपना साकार किया है। पेश हैं चर्चा के मुख्य अंश:-
- कोविड पश्चात महाराष्ट्र सरकार ने स्टैम्प ड्यूटी कटौती की थी तो घरों की बिक्री और सरकार के राजस्व में बड़ा उछाल आया था। क्या फिर सरकार को स्टैम्प ड्यूटी घटाकर रियल्टी सेक्टर को बूस्ट देने की जरूरत है?
बिलकुल। इस समय टैक्स कटौती करने की सख्त जरूरत है, क्योंकि इससे केवल रियल्टी सेक्टर को ही फायदा नहीं होगा बल्कि प्रदेश और पूरे देश को बड़ा फायदा होगा। इस समय एनआरआई भारत में विशेषकर मुंबई-महाराष्ट्र के रियल इस्टेट मार्केट में इन्वेस्टमेंट करने के लिए आतुर हैं। यदि यदि सरकार स्टैम्प ड्यूटी या अन्य टैक्स में कटौती कर प्रोत्साहन देती है तो एनआरआई का बड़ा निवेश रियल इस्टेट मार्केट में आएगा। जिससे ना केवल कमजोर होते रुपए को मजबूती मिलेगी बल्कि टैक्स छूट देने से अपने घर का सपना साकार करने के प्रयास में लगे लाखों मध्यमवर्गीय परिवारों को भी प्रोत्साहन मिलेगा। यहीं नहीं, इससे सरकार का राजस्व भी बढ़ेगा। पहले भी जब स्टैम्प ड्यूटी घटाई थी तो सरकार के राजस्व (Tax Revenue) में भारी वृद्धि हुई थी तथा देश व प्रदेश की अर्थव्यवस्था (Economy) को भी सपोर्ट मिला था क्योंकि इस इंडस्ट्री का अर्थव्यवस्था में करीब 8% का महत्वपूर्ण योगदान है।
- मुंबई लगातार सबसे महंगा शहर बना हुआ है। यहां घर का सपना साकार करना आसान नहीं है। इसके क्या कारण हैं और अफोर्डबल बनाने के लिए क्या कदम उठाए जाने चाहिए?
देखिए ऐसा है कि मुंबई 2 बड़े कारणों से कॉस्टली सिटी है। एक तो फाइनेंशियल कैपिटल (Financial Capital) होने से मुंबई मेट्रो में रोजगार के अवसर सबसे ज्यादा मिलते हैं। जिससे घरों की मांग भी सबसे ज्यादा रहती है। जब टीयर 2 व 3 शहर स्मार्ट सिटी के रूप में डेवलप होंगे तो ही यहां कीमतें स्थिर होंगी। दूसरा कारण यह कि यहां लैंड, कंस्ट्रक्शन कॉस्ट और टैक्स भार बहुत ज्यादा है। कुल प्रोजेक्ट लागत में 50% खर्च तो महंगी जमीन खरीदने में ही होता है। फिर निर्माण लागत ज्यादा आती है और पिछले एक साल में तो निर्माण सामग्री महंगी होने से लागत 20 से 25% बढ़ गयी है। इसके अलावा डेवलपर के लिए कर्ज भी बहुत महंगा है। इसलिए अफोर्डबल बनाने के लिए सरकार को टैक्स बोझ कम करने के साथ प्रोजेक्ट क्लियरेंस प्रोसेस भी तेज करना होगा और रिजर्व बैंक को प्रोजेक्ट लोन दरें कम करनी होंगी।
- प्रॉपर्टी कीमतों में आगे क्या ट्रेंड दिख रहा है?
ऐसा है कि कीमतें घटने की तो कोई गुंजाइश नहीं है क्योंकि निर्माण लागत बढ़ने से डेवलपर के मार्जिन (Profit Margin) बहुत कम रह गए हैं। अब ब्याज दरें बढ़ने से फाइनेंस कॉस्ट (Finance Cost) भी बढ़ने लगी है। टैक्स बोझ (Tax Burden) भी अधिक है। मांग लगातार बढ़ रही है। अर्थव्यवस्था में तेजी आने से अफोर्डबल के साथ मिड हाउसिंग सेगमेंट में भी मांग बढ़ने लगी है। 2022 की पहली छमाही के दौरान मुंबई, पुणे सहित देश के 8 बड़े शहरों में घरों की बिक्री 60% बढ़कर 9 साल के उच्च स्तर पर पहुंच गयी है। बढ़ती मांग के कारण प्रॉपर्टी कीमतों (Property Prices) में अपट्रेंड बना रहेगा। इसलिए हाउसिंग प्रॉपर्टी में निवेश (Investment) का सही समय है।
- होम लोन दरें बढ़ने से क्या मांग प्रभावित होगी?
होम लोन ब्याज दरें (Home Loan Rates) 6.5% से बढ़कर 7.5% हो गयी हैं। इसके बावजूद अभी भी दरें निचले स्तरों पर है। इसलिए हाउसिंग डिमांड पर खास असर नहीं होगा। और अब ऑयल-कमोडिटी कीमतें घटने से आगे महंगाई दर भी नीचे आने की उम्मीद है। तब संभवत: रिजर्व बैंक ब्याज दरों में और वृद्धि नहीं करेगा।
- नाहर ग्रुप कौनसे नए हाउसिंग प्रोजेक्ट लॉन्च कर रहा है?
वर्तमान में हमारे प्रीमियम हाउसिंग प्रोजेक्ट मुंबई, पुणे और चेन्नई में चल रहे हैं। मुंबई में चांदीवली स्थित नाहर अमृत शक्ति टाउनशिप में आधुनिक सुविधाओं के साथ ‘ऐमेरिलिस टावर एंड प्लाजा’ हाल ही में लॉन्च किया है। पुणे में बालेवाड़ी में प्रोजेक्ट निर्माणाधीन है। इस साल कुछ और नए प्रोजेक्ट लॉन्च करने की योजना है।
